マンションを購入して自宅兼事務所として使う場合の経費について

税金関係

この度マンションを購入することになりましたので、マンション購入費用、管理費、修繕積立金などの経費についてまとめてみました。

税務署に電話したり税理士ドットコムで確認しました。

自宅兼事務所マンションの経費計上

自宅兼事務所のマンションの購入費は、減価償却として経費に計上できます。

減価償却の対象となるのは、「建物代」+「建物代に係る消費税」のみで、「土地代」は含めません。マンションの契約書をみれば、それぞれいくらか分かるように金額が入っています。

自宅兼事務所マンションの減価償却方法

賃貸のときは毎月家賃の支払いから事業分を案分して計上しますが、マンション購入後は減価償却となります。

例として以下の条件での計算を紹介します。

<条件>

建物価格:2000万円

建物に係る消費税:200万円

償却率:0.022(鉄筋コンクリート)

事業共有割合:25%

償却率は国税庁のページで確認できます。

<計算>

2200万円×0.022=48.4万円

48.4万円×25%=12.1万円

121,000円を1年間の減価償却費として計上します。

マンションを共同持ち分として購入した場合の減価償却

私は個人事業主で妻を青色専従者にしていますが、マンション購入費は半々ぐらいの共同名義になります。この場合、減価償却の計算はマンション購入費トータルに対してするのか、或いは事業主の持ち分(購入費の半分)だけに対して計算するのかが分からず、確認しました。

Question

3000万円のマンションを夫婦で1500万円ずつ出して購入

パートナーを青色専従者にしている

減価償却の計算は3,000万円を基準に計算? or 事業主の持ち分1,500万円を基準に計算?

Answer

3,000万円(トータル)を基準に計算します。また、パートナーに家賃を払って経費計上するようなことはできないそうです(その代わりに持ち分関係なくトータルを基準にできると言ってました)。

マンションの管理費・修繕積立金は経費にできるのか

次に気になったのが、毎月支払いが発生する管理費や修繕積立金は経費にできるのか?

電話に出た税務局員がどうやら新人っぽくて、あまり会話が成立しませんでした。結論としては明確な基準がなく、事業に関係する要素を説明できる根拠が必要となるそうです。

本来管理費も修繕積立金も、エレベーターやエントランスなどのマンション共有部分に関連する費用です。通常仕事では共有部分を使わないので、建物代金の25%を事業割合として減価償却する場合でも、管理費と修繕積立金も同じように25%を経費にするのは無理があるのでは?というのが私個人の見解だったのですが、税理士によると、事務所25%を含むマンションを維持管理するのに支払いが必須であることから、管理費・修繕積立金は同様の案分率で経費になるそうです

まとめ

個人事業主として自宅兼事務所のマンションを購入するにあたり気になったことを色々調べてみた結果でした。税務署の担当や税理士によって回答はまちまちで、実際グレーゾーンっぽいところがあるので、ご自身の状況にあわせて確認した方がいいです。経費になる根拠を明確に説明できる限りは問題ないと考えます。